海外物業(yè)管理系統(tǒng)的綜合管理

  由于住房政策和政治制度，海外多國(guó)城市已建立了適合其國(guó)情的物業(yè)管理系統(tǒng)。中國(guó)不能因自身國(guó)情而被復(fù)制，但其中一些概念和做法可以作為參考。

  （一）加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理

  在海外的住宅建設(shè)管理中，市鎮(zhèn)理事會(huì)不僅承擔(dān)著物業(yè)管理的職能，而且還充當(dāng)居民與多個(gè)政府部門之間的紐帶，并且是社區(qū)中的綜合管理部門。對(duì)于家庭財(cái)產(chǎn)管理，我們可以從以下三個(gè)方面學(xué)習(xí)。

  一種是從公共服務(wù)與市場(chǎng)運(yùn)作之間的關(guān)系方面來(lái)看。如果我們過分強(qiáng)調(diào)政府的公共服務(wù)，就會(huì)導(dǎo)致業(yè)主過分依賴政府，希望政府能照顧好一切，而對(duì)于市場(chǎng)運(yùn)作，我們將形成``一切都給的''的想法。進(jìn)入市場(chǎng)，而忽略了政府在居民社區(qū)公共服務(wù)中的適當(dāng)角色和責(zé)任。事實(shí)上，舊住宅區(qū)管理中存在的矛盾和問題要求物業(yè)管理進(jìn)一步以市場(chǎng)為導(dǎo)向。目前，相應(yīng)的收費(fèi)定價(jià)和管理方式還不能完全面向市場(chǎng)，這需要政府的不斷指導(dǎo)和推廣。另一方面，舊房集中在社會(huì)的低收入人群中，這需要政府予以重視。在這方面，政府絕對(duì)有必要承擔(dān)公共服務(wù)職能和保障措施。我們可以向海外學(xué)習(xí)，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是由市場(chǎng)機(jī)制決定的，但政府將向居民提供一定的補(bǔ)貼，生活水平越低，補(bǔ)貼越大。

  第二個(gè)方面是住宅小區(qū)的綜合管理和物業(yè)管理。以前，我們將住宅小區(qū)的管理歸類為純粹的物業(yè)管理問題，住房管理部門指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)的單一管理，導(dǎo)致許多無(wú)法解決的問題，業(yè)主之間的矛盾突出。政府倡導(dǎo)的社區(qū)綜合治理已將物業(yè)管理全面納入社區(qū)綜合治理，確定街道和城鎮(zhèn)作為社區(qū)綜合治理的主要部門，明確了居民社區(qū)綜合治理相關(guān)部門職責(zé)的界限，并發(fā)布了相應(yīng)的措施，這將對(duì)財(cái)產(chǎn)管理乃至社區(qū)管理產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。

  第三是來(lái)自所有者的自我管理和有序管理。住宅商品化后，業(yè)主越來(lái)越關(guān)注財(cái)產(chǎn)價(jià)值的保存和增值，要求積極參與社區(qū)自我管理的呼聲越來(lái)越高，同時(shí)，住房的不斷擴(kuò)大。社區(qū)事務(wù)和基層民主建設(shè)，為創(chuàng)建自治社區(qū)創(chuàng)造了一定條件。但是，現(xiàn)階段社區(qū)業(yè)主的自律監(jiān)督機(jī)制和制度還不完善。業(yè)主自我管理引起的矛盾尚未形成有效的解決機(jī)制。少數(shù)財(cái)產(chǎn)委員會(huì)運(yùn)作不正常，無(wú)法依法履行職責(zé)。財(cái)產(chǎn)委員會(huì)，居委會(huì)和財(cái)產(chǎn)公司之間的關(guān)系協(xié)調(diào)不足，已成為中國(guó)社區(qū)管理的難點(diǎn)。在這方面，我們可以借鑒海外物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)業(yè)主的自我管理加入類似于鎮(zhèn)議會(huì)的具有某些政府職能的組織，以進(jìn)一步增進(jìn)業(yè)主對(duì)社區(qū)事務(wù)的理解和支持，并指導(dǎo)業(yè)主合理地維護(hù)自己的權(quán)益，積極正確地參與社區(qū)事務(wù)。其中，街道和城鎮(zhèn)可以發(fā)揮市議會(huì)的作用。